周末做暖場(chǎng),，有吃有喝有表演有互動(dòng),，親子什么diy各種上,。

傳統(tǒng)節(jié)日包粽子,，送湯圓,，送月餅,，清吃團(tuán)圓飯,，送艾蒿送玫瑰康乃馨,。

兒童節(jié)兒童嘉年華走起,，各種兒童充氣城堡侏羅紀(jì)釣魚(yú)釣蝦釣螃蟹,。

五一十一大型活動(dòng)走起，連續(xù)三天,。

開(kāi)樣板房,，做新聞發(fā)布會(huì)，開(kāi)售樓處,，請(qǐng)明星,，蓄客認(rèn)籌做大活動(dòng),。開(kāi)盤(pán)簡(jiǎn)單來(lái)舞臺(tái)表演。

平時(shí)多和活動(dòng)公司走動(dòng),，節(jié)假日除了搞定自己項(xiàng)目,，多踩盤(pán)，多去監(jiān)控其他樓盤(pán)動(dòng)態(tài),，做代理可以和公司其他策劃共享資源,。

方式方法很多，有針對(duì)性的話,，記住每次活動(dòng)的意義是為了吸引上門(mén),，促進(jìn)成交。

針對(duì)目標(biāo)客戶的有噱頭,，場(chǎng)子熱的活動(dòng),，是好活動(dòng)。

至于寫(xiě)方案的話,，提案的就天花亂墜,，不用太具體到細(xì)節(jié)。

審批特別是費(fèi)用方面和流程方面要細(xì)扣,。

求房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略方案.

第一章 銷(xiāo)售體系建立與崗位制定
操作程序
? 第一環(huán)節(jié)：銷(xiāo)售部署前期準(zhǔn)備工作綱要
? 第二環(huán)節(jié)：銷(xiāo)售基本執(zhí)行流程設(shè)計(jì)
? 第三環(huán)節(jié)：銷(xiāo)售前期宣傳部署具體工作流程設(shè)計(jì)

房產(chǎn)如何策劃銷(xiāo)售方案

第一節(jié)：銷(xiāo)售策劃概述銷(xiāo)售策劃一般指：項(xiàng)目銷(xiāo)售階段劃分及促銷(xiāo)策略怎樣安排,，項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等第二節(jié)：銷(xiāo)售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別簡(jiǎn)單而言,，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”,，銷(xiāo)售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張,。一：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：（一）市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目特性分析,、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu),、裝修和設(shè)備,、功能配置、物業(yè)管理,、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議（二）目標(biāo)客戶分析經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司,、家庭文化背景：推廣方式,、媒體選擇、創(chuàng)意,、表達(dá)方式,、（三）價(jià)格定位理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略（四）入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)（五）廣告策略廣告的階段性劃分,、階段性的廣告主題,、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn),、廣告效果監(jiān)控（六）媒介策略媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算（七）推廣費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位,、圍板等）,、印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等）,、媒介投放二：銷(xiāo)售策劃所包涵內(nèi)容：（一）銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備（二）銷(xiāo)售代表培訓(xùn)（三）銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理（四）房號(hào)銷(xiāo)控管理（四）銷(xiāo)售階段總結(jié)（五）銷(xiāo)售廣告評(píng)估（六）客戶跟進(jìn)服務(wù)（七）階段性營(yíng)銷(xiāo)方案調(diào)整第三節(jié)：銷(xiāo)售策劃的內(nèi)容及步驟一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售狀況的研究,，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況、購(gòu)買(mǎi)人群,、接受價(jià)位,、購(gòu)買(mǎi)理由等。二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解,，所謂“知己知彼,、百戰(zhàn)不殆”。三：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況做詳盡的客觀分析,，并找出支持理由,。四：項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣(mài)點(diǎn),，根據(jù)市場(chǎng)需求,，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。五：項(xiàng)目銷(xiāo)售思路：（一）銷(xiāo)售手法的差異性,。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區(qū)別開(kāi)來(lái),，避免盲目跟隨風(fēng)。（二）主題思想的統(tǒng)一性,。在廣告宣傳上,，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題,。一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題,，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的,。（三）操作手法的連貫性,。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾,。其次是時(shí)間上不能斷,，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。六：項(xiàng)目銷(xiāo)售策略：（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī),，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng),，是賣(mài)樓花還是賣(mài)現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài),；是按部就班,、調(diào)整完步伐后再賣(mài)還是急急忙忙,、倉(cāng)促上馬；是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等,。根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài),，一般應(yīng)具備：1、開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求,；2,、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；3,、你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶,；4、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn),；5,、已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題；6,、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷(xiāo)售方式,；7、已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略,；8,、制定合理的銷(xiāo)控表；9,、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;10,、組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；11,、盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍,；12、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市,；13,、其他外部條件也很合適。二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后,，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷(xiāo)售目的的必要步驟,。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排,，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分,。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段,，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)媒體資源,，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本,，一切為了銷(xiāo)售?。ㄈ╀N(xiāo)售部署房地產(chǎn)銷(xiāo)售的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力,、彈性與節(jié)奏,、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤(pán)者的控制局面的能力,，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù),。通常銷(xiāo)售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致――預(yù)熱期、開(kāi)盤(pán)期,、強(qiáng)銷(xiāo)期,、保溫期；防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題――如工期,、質(zhì)量,、配套等；估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析――資金積壓,、廣告推廣,、稅費(fèi)變化等。第四節(jié)：銷(xiāo)售策劃的原則一：創(chuàng)新原則隨著時(shí)代的發(fā)展,，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求,，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看,，包括折讓,、有獎(jiǎng)銷(xiāo)售、先租后買(mǎi),、降低利率等各類(lèi)措施,，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng),，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意,，這為我們探討買(mǎi)方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路,。二：資源整合原則整合營(yíng)銷(xiāo)是在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)高度專(zhuān)業(yè)化分工的基礎(chǔ)上,，通過(guò)市場(chǎng)渠道，圍繞具體項(xiàng)目,，有多個(gè)專(zhuān)業(yè)性營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)形成多種專(zhuān)業(yè)人才互補(bǔ)型,、互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金,、智能,、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)要素進(jìn)行整理,、組合,，形成合力,，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷(xiāo)售全過(guò)程的系統(tǒng)控制,，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的一種新型的,、市場(chǎng)化的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，整合營(yíng)銷(xiāo)克服了一般營(yíng)銷(xiāo)模式中間強(qiáng),、兩頭弱的缺陷,，同時(shí)避免了策劃商與銷(xiāo)售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面,。整合營(yíng)銷(xiāo)圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合,，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專(zhuān)業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢(shì)在于：智能互補(bǔ),、利益共享,、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。三：系統(tǒng)原則房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一個(gè)綜合性,、系統(tǒng)性的工程,，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)手段、營(yíng)銷(xiāo)工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn),，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng),、熟知市場(chǎng)到推廣市場(chǎng)的過(guò)程，其中心是顧客,。顧客的需求千差萬(wàn)別,，注定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃從單一化趨向全面化，營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵,。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征,，還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)的要求,。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)首先應(yīng)從產(chǎn)品做起,，從提高樓盤(pán)綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起,。區(qū)域細(xì)分,、客戶細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入,，人本主義思想開(kāi)始體現(xiàn),。重視綠化、增加智能化設(shè)施,、集中供熱和供飲用水,、建設(shè)底層架空、錯(cuò)層、大采光凸出窗臺(tái),、陽(yáng)光客廳,、可移動(dòng)透光屋頂、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng),、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù),、營(yíng)造知識(shí)家園．．．．．．可謂名目繁多,，層出不窮，這種暗合市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)的賣(mài)點(diǎn)一經(jīng)發(fā)布,，就能掀起新一輪的熱銷(xiāo),。創(chuàng)新大大豐富了營(yíng)銷(xiāo)策劃的內(nèi)涵，也進(jìn)一步證實(shí)：在買(mǎi)方市場(chǎng)下,，只有以人的需求為本,，深入市場(chǎng)、把握市場(chǎng),，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案,，才有在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的希望。四：可操作性原則銷(xiāo)售策劃不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí),。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情,、民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難,，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施,。與政府部門(mén)或權(quán)威部門(mén)合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率,。第五節(jié)：檢驗(yàn)銷(xiāo)售策劃的成果隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展,，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷(xiāo)售策劃的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷(xiāo)售策劃的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況,，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位,。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰,、準(zhǔn)確地判斷,，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn),。因此,，銷(xiāo)售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整,。要做到這點(diǎn),，就要避免銷(xiāo)售策劃定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售策劃指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷(xiāo)售狀態(tài),。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案,，傳統(tǒng)的就是策劃活動(dòng)，如何吸引人流,，如何促單,，包括中間的各種環(huán)節(jié)。但是普通的營(yíng)銷(xiāo)方案,，比如打折啊,，砸金蛋啊，只在初期起作用,，甚至效果并不明顯,。而爆銷(xiāo)模式則不同，爆銷(xiāo)模式可以適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的新盤(pán)和尾盤(pán),，包括住房,、商鋪、車(chē)位,、公寓都可以用爆銷(xiāo)模式,。爆銷(xiāo)模式的優(yōu)點(diǎn)就在于，客戶能看到實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠,，家電大禮包能直接搬回家,，品牌小汽車(chē)能直接開(kāi)走，還有商城購(gòu)物禮券現(xiàn)場(chǎng)充值,?？偟膩?lái)說(shuō)，爆銷(xiāo)模式是房地產(chǎn)項(xiàng)目比較實(shí)用的一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)方案,。具體方案內(nèi)容可以去查一查,。